Cuánto cuesta vender un piso en España en 2026
Vender un piso en España implica una serie de gastos e impuestos que muchos propietarios desconocen hasta que llega el momento. La diferencia entre una venta bien planificada y una improvisada puede suponer entre 15.000 y 40.000 EUR de diferencia en lo que te queda en el bolsillo.
Resumen: costes totales al vender
Para una vivienda vendida a 250.000 EUR, comprada hace 10 años por 180.000 EUR:
IRPF
14.980 EUR
6.0% del precio
Plusvalía municipal
2.200 EUR
0.9% del precio
Certificados
350 EUR
0.1% del precio
Total gastos
17.530 EUR
7.0% del precio
Neto para el vendedor: 232.470 EUR (sin comisión de agencia si vendes con Indole en venta rápida).
IRPF: el impuesto más importante
Si vendes tu vivienda por más de lo que la compraste, la diferencia tributa como ganancia patrimonial en tu declaración de la Renta. Es el coste más significativo y el que requiere más planificación.
| Tramo de ganancia | Tipo impositivo | Impuesto máximo |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 EUR | 19% | 1.140 EUR |
| 6.001 - 50.000 EUR | 21% | 9.240 EUR |
| 50.001 - 200.000 EUR | 23% | 34.500 EUR |
| 200.001 - 300.000 EUR | 27% | 27.000 EUR |
| Más de 300.000 EUR | 28% | Sin límite |
Hasta 6.000 EUR
Máx. 1.140 EUR
19%
6.001 - 50.000 EUR
Máx. 9.240 EUR
21%
50.001 - 200.000 EUR
Máx. 34.500 EUR
23%
200.001 - 300.000 EUR
Máx. 27.000 EUR
27%
Más de 300.000 EUR
Máx. Sin límite
28%
Ejemplo: ganancia de 70.000 EUR
Compra: 180.000 EUR | Venta: 250.000 EUR | Ganancia: 70.000 EUR
Primeros 6.000 EUR al 19%
6.000 x 0,19
1.140 EUR
Siguientes 44.000 EUR al 21%
44.000 x 0,21
9.240 EUR
Últimos 20.000 EUR al 23%
20.000 x 0,23
4.600 EUR
Total IRPF
14.980 EUR
Exenciones: cuándo NO pagas IRPF
Reinversión en vivienda habitual
Si reinviertes el importe en la compra de otra vivienda habitual dentro de 2 años (anteriores o posteriores), quedas exento. Debes reinvertir el 100% para exención total; si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
Cualquier edadMayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estás exento de tributar por la ganancia patrimonial. No necesitas reinvertir en otra vivienda.
65+ años, vivienda habitualDación en pago
Si entregas tu vivienda al banco para cancelar la hipoteca (dación en pago), la ganancia patrimonial está exenta siempre que no dispongas de otros bienes para hacer frente a la deuda.
Situaciones de insolvenciaRenta vitalicia (65+ años)
Los mayores de 65 años que destinen el importe de la venta de cualquier bien (no solo vivienda habitual) a constituir una renta vitalicia asegurada quedan exentos hasta 240.000 EUR.
65+ años, cualquier inmueblePlusvalía municipal
Impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo. Se paga al ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la escritura de venta.
Desde la reforma de 2021, puedes elegir entre dos métodos de cálculo y el ayuntamiento aplica el más favorable:
Método objetivo
Valor catastral del suelo x coeficiente municipal (según años de tenencia) x tipo impositivo del municipio (máx. 30%). Es el método tradicional.
Método real
Ganancia real de la venta x porcentaje del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total x tipo impositivo. Suele ser más favorable si compraste recientemente.
Otros gastos del vendedor
Certificado energético
Obligatorio. Técnico certificado.
80-150 EUR
Cédula de habitabilidad (Cataluña)
Obligatoria en Cataluña. Arquitecto.
100-200 EUR
Nota simple del Registro
Online en registradores.org
9,02 EUR
Cancelación registral hipoteca
Solo si tienes hipoteca pendiente
300-600 EUR
Certificado comunidad
Acredita que estás al corriente de pago
0-50 EUR
Comisión agencia (venta rápida Indole)
Sin comisiones en venta rápida
0 EUR
Comisión agencia (tradicional Indole)
Solo si vendemos tu vivienda
3% + IVA
Comisión agencia (otras)
Media del mercado
3-5% + IVA
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Valorar mi vivienda gratisQuién paga qué: vendedor vs. comprador
Paga el vendedor
- IRPF sobre la ganancia
- Plusvalía municipal
- Certificado energético
- Cédula de habitabilidad
- Cancelación de hipoteca
- Comisión de agencia (si aplica)
Paga el comprador
- ITP (6-10%) o IVA (10% obra nueva)
- Gastos de notaría
- Gastos de Registro
- Gastos de gestoría
- Tasación hipotecaria
- AJD (Actos Jurídicos Documentados)
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