Gastos de hipoteca que paga el comprador: guía completa 2026
Comprar un piso con hipoteca tiene más costes que el precio del inmueble y los intereses del préstamo. Hay una serie de gastos que el comprador debe anticipar — entre un 10% y un 15% del precio de compra entre impuestos, notaría, registro, tasación y gestoría. Conocerlos antes de firmar el contrato de arras es fundamental para no encontrarse con sorpresas en el momento de la escritura.
10–15%
del precio de compra en gastos totales (impuestos + notaría + registro)
€300–€700
coste aproximado de la tasación bancaria (obligatoria para la hipoteca)
0%
gastos notaría hipoteca que paga el comprador desde 2019 — los paga el banco
Gastos que paga el comprador al firmar la hipoteca
Desde la reforma hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), el reparto de gastos cambió significativamente. Antes, el comprador pagaba casi todo. Ahora, el banco asume la mayor parte de los gastos de formalización de la hipoteca, pero el comprador sigue teniendo costes importantes:
Desglose completo de gastos (compra de segunda mano con hipoteca)
| Gasto | ¿Quién paga? | Importe aproximado |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) | Comprador | 6–10% del precio de compra |
| Notaría escritura compraventa | Comprador (negociable) | 0,2–0,5% del precio (400–2.000 €) |
| Registro de la Propiedad (compraventa) | Comprador | 200–900 € según precio y complejidad |
| Gestoría | Comprador | 300–600 € (si se contrata) |
| Tasación del inmueble | Comprador | 300–700 € |
| Notaría escritura hipoteca | Banco (desde 2019) | 0 € para el comprador |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | Banco (desde 2019) | 0 € para el comprador |
| Registro de la Propiedad (hipoteca) | Banco (desde 2019) | 0 € para el comprador |
Ejemplo práctico: compra de 280.000 € en Cataluña con hipoteca
* Este ejemplo asume un tipo general del ITP en Cataluña del 10%. Si eres menor de 33 años y cumples los requisitos, el tipo puede reducirse al 7%, lo que supondría solo 19.600 € de ITP.
Qué gastos paga el banco desde 2019
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019) estableció que los bancos asumen los siguientes gastos de formalización de la hipoteca:
Notaría de la escritura hipotecaria
Ahorro para el comprador: 400–1.200 €
El banco paga los honorarios notariales de la escritura del préstamo hipotecario.
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Ahorro para el comprador: 0,5–1,5% del capital
El impuesto sobre el capital prestado (que antes pagaba el comprador) lo asume íntegramente el banco.
Registro de la hipoteca
Ahorro para el comprador: 200–800 €
La inscripción del préstamo en el Registro de la Propiedad la paga el banco.
Gestoría de la hipoteca
Ahorro para el comprador: 150–400 €
Los gastos de gestoría vinculados a la tramitación de la escritura hipotecaria los asume el banco.
Otros gastos que debes tener en cuenta
Cédula de habitabilidad
· 200–500 € · Vendedor (habitualmente)Obligatoria en Cataluña. Aunque corresponde al vendedor, a veces se negocia en el precio.
Certificado de eficiencia energética
· 100–300 € · VendedorObligatorio para cualquier transmisión o alquiler. Lo aporta el vendedor.
Nota simple del Registro
· 9,02 € · Comprador (recomendado)Antes de firmar nada, pide la nota simple para verificar cargas, hipotecas previas y titularidad.
IBI pendiente del año de compra
· Variable · Se negocia (normalmente proporcional)El IBI del año en curso se suele repartir proporcionalmente entre vendedor y comprador según los meses de cada uno.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de hipoteca
¿Cuánto dinero necesito ahorrado además del 20% de la hipoteca?
Además del 20% que el banco no financia, necesitas entre un 10% y un 15% adicional para cubrir todos los gastos: ITP, notaría, registro, gestoría y tasación. En total, para comprar con hipoteca necesitas tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio de compra.
¿Los gastos de hipoteca son deducibles en la declaración de la renta?
Para vivienda habitual comprada antes de 2013, existe deducción por adquisición de vivienda en el IRPF (tramo estatal). Para compras posteriores a 2013, la deducción estatal desapareció, aunque algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias. La tasación, notaría y registro no son deducibles como gasto en la declaración general.
¿Puedo pedir que el banco cubra los gastos de notaría de la compraventa?
El banco solo cubre los gastos de la escritura de la hipoteca, no los de la escritura de compraventa. La notaría de compraventa es un gasto que corresponde al comprador (aunque es negociable con el vendedor). Algunos bancos ofrecen productos donde el precio incluye la gestoría integral, pero siempre con contrapartida en el tipo de interés.
¿Puedo negociar los aranceles notariales?
Los aranceles notariales están regulados por el Estado (Real Decreto 1426/1989) y no son libremente negociables. Sin embargo, puedes elegir notario y los precios pueden variar ligeramente entre notarías. Lo que sí puedes optimizar es la estructura de la escritura para evitar cláusulas adicionales que incrementen los aranceles.
¿Qué pasa si no tengo dinero para pagar los gastos además del 20%?
Algunas entidades financieras ofrecen hipotecas al 100% del precio de tasación (no del precio de compra) cuando este supera el 80% del valor, lo que puede liberar algo de capital. También existen avales del ICO o comunidades autónomas para jóvenes compradores. Otra opción es negociar con el vendedor una reducción del precio equivalente a los gastos que no puedes asumir.
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