Cómo vender un piso con inquilino dentro: derechos y opciones
Tienes un piso alquilado y quieres venderlo. La buena noticia: es perfectamente legal. La mala: hay una serie de derechos del inquilino que debes respetar y que pueden condicionar el precio, el plazo y el comprador final. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber para vender un piso con inquilino dentro sin problemas legales.
10-20%
Descuento habitual sobre el precio de mercado
30 días
Plazo del derecho de tanteo del inquilino
LAU
Ley de Arrendamientos Urbanos que regula la situación
Derechos del inquilino: lo que dice la ley
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege al inquilino con dos derechos fundamentales cuando el propietario decide vender: el derecho de tanteo y el derecho de retracto.
Derecho de tanteo
Antes de vender a un tercero, debes comunicar al inquilino las condiciones de la venta (precio, forma de pago, plazos). El inquilino tiene 30 días naturales para decidir si quiere comprar el piso en las mismas condiciones.
Art. 25.1 LAUDerecho de retracto
Si vendes sin haber notificado al inquilino o en condiciones distintas a las comunicadas, el inquilino puede subrogarse en la posición del comprador en los 30 días siguientes a que tenga conocimiento de la venta. Es decir, anula la venta y compra él.
Art. 25.3 LAUExcepción importante
Si en el contrato de alquiler se incluyó una renuncia expresa al derecho de tanteo y retracto (algo habitual en contratos a partir de 2019), el inquilino no tendrá estos derechos. Revisa tu contrato antes de iniciar el proceso.
Cómo notificar al inquilino
La notificación al inquilino es un paso obligatorio y debe hacerse correctamente para evitar problemas legales posteriores. Te recomendamos seguir estos pasos:
Redacta una comunicación formal indicando tu intención de vender, el precio, la forma de pago y cualquier otra condición relevante.
Envía la notificación por burofax con certificado de contenido y acuse de recibo. Es la única forma que garantiza prueba legal.
Espera 30 días naturales desde la recepción del burofax. Si el inquilino no responde, se entiende que renuncia a su derecho de tanteo.
Si el inquilino quiere comprar, debéis formalizar la compraventa en las condiciones comunicadas. Si no, puedes vender a un tercero.
Impacto en el precio de venta
Un piso con inquilino dentro se vende, en general, con un descuento respecto al mismo piso vacío. El descuento depende de varios factores:
| Factor | Impacto en el precio |
|---|---|
| Contrato con más de 3 anos pendientes | -15 a -20% |
| Contrato con menos de 1 ano pendiente | -5 a -10% |
| Renta por debajo del mercado | -10 a -15% adicional |
| Renta a precio de mercado | Impacto menor (-5%) |
| Inquilino conflictivo o moroso | -25 a -40% |
| Inquilino colaborador (acepta visitas) | -5 a -10% |
Contrato > 3 anos pendientes
-15 a -20%
Contrato < 1 ano pendiente
-5 a -10%
Renta bajo mercado
-10 a -15%
Renta a mercado
-5%
Inquilino conflictivo
-25 a -40%
Inquilino colaborador
-5 a -10%
Ejemplo práctico
Un piso en Barcelona valorado vacío en 280.000 EUR, con un contrato de alquiler a 900 EUR/mes al que le quedan 2 anos, podría venderse con inquilino por entre 238.000 y 252.000 EUR (descuento del 10-15%).
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Tus tres opciones para vender
Opción 1: Esperar a que termine el contrato
Ventajas: Vendes vacío, al precio de mercado. Sin descuentos.
Inconvenientes: Puedes esperar anos. Debes comunicar la no renovación con 4 meses de antelación (LAU art. 9.3). Si el inquilino es vulnerable, puede haber protecciones adicionales.
Ideal para: Si no tienes prisa y el contrato está cerca de su fin.
Opción 2: Negociar la salida del inquilino
Ventajas: Puedes acelerar el proceso. Un acuerdo amistoso evita conflictos.
Inconvenientes: Cuesta dinero: la compensación habitual está entre 2 y 6 meses de renta. No siempre el inquilino acepta.
Ideal para: Si el inquilino es receptivo y la compensación es menor que el descuento por vender ocupado.
Opción 3: Vender con el inquilino dentro
Ventajas: Vendes ahora, sin esperar. El comprador asume el contrato vigente. Ideal para inversores que buscan rentabilidad.
Inconvenientes: Precio de venta inferior. Menos compradores potenciales (excluyes a quien quiere vivir en el piso).
Ideal para: Si necesitas liquidez inmediata o si el contrato tiene buenas condiciones de renta.
Obligaciones del nuevo comprador
Cuando vendes un piso con inquilino, el comprador queda subrogado automáticamente en la posición del arrendador. Esto significa que:
- Debe respetar el contrato vigente hasta su finalización (duración obligatoria de 5 anos para personas físicas, 7 para jurídicas, según LAU 2019).
- No puede modificar las condiciones del alquiler unilateralmente.
- Debe respetar la fianza depositada y cualquier aval existente.
- Puede recuperar la vivienda para uso propio tras el primer ano si lo comunica con 2 meses de antelación (art. 9.3 LAU), pero solo si es persona física.
Documentación adicional necesaria
Además de la documentación habitual para vender un piso, necesitarás aportar:
Contrato de arrendamiento vigente
Para que el comprador conozca las condiciones exactas.
Justificante de depósito de fianza
En el organismo correspondiente de tu comunidad autónoma (INCASOL en Cataluña).
Historial de pagos del inquilino
Demuestra que el inquilino es buen pagador. Valioso para compradores inversores.
Burofax de notificación al inquilino
Acreditación de que has respetado el derecho de tanteo.
Preguntas frecuentes
Puede el nuevo propietario echar al inquilino
Solo en determinados supuestos y respetando los plazos legales. Si el contrato está en su periodo obligatorio (5 anos para personas físicas, 7 para jurídicas), el nuevo propietario debe respetarlo. Una vez cumplido el periodo obligatorio, puede no renovar comunicándolo con 4 meses de antelación. Si necesita la vivienda para uso propio, puede recuperarla tras el primer ano con 2 meses de preaviso.
El inquilino puede negarse a permitir visitas de compradores
Legalmente no existe obligación del inquilino de permitir visitas a potenciales compradores. Sin embargo, es recomendable negociar un calendario de visitas razonable. Ofrecer una pequena compensación (reducción de un mes de renta, por ejemplo) puede facilitar la colaboración.
Qué pasa con la fianza al vender
La fianza depositada en el organismo autonómico pasa al nuevo propietario, que se convierte en el nuevo arrendador. Debes informar al organismo del cambio de titularidad. Al finalizar el contrato, el nuevo propietario será quien devuelva la fianza al inquilino.
Puedo vender si el inquilino no paga el alquiler
Sí, pero el precio caerá significativamente (30-40% menos). La mayoría de compradores no quieren heredar un problema de impagos. Lo más recomendable es iniciar primero un procedimiento de desahucio y vender una vez resuelto.
Tengo que devolver la fianza al inquilino si vendo
No. La fianza pasa al nuevo propietario junto con el contrato. Tú no devuelves nada al inquilino; será el nuevo propietario quien lo haga al finalizar el contrato.
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