Contrato de arras: tipos, qué incluir y qué pasa si el banco falla (2026)
El contrato de arras es el primer compromiso legal en la compraventa de un piso. Lo firmas antes que la escritura pública, reservas la vivienda y ambas partes asumen consecuencias económicas si se echan atrás. Entender qué estás firmando puede ahorrarte miles de euros de penalización — o protegerte si es el vendedor quien falla.
10%
del precio: señal habitual en arras penitenciales
×2
lo que recuperas si el vendedor incumple
30–60 d
plazo típico entre arras y escritura
Los 3 tipos de contrato de arras que existen
No todos los contratos de arras funcionan igual. Hay tres tipos con consecuencias muy distintas, y muchos compradores firman sin saber cuál están usando.
Arras penitenciales (art. 1454 CC)
El más habitualEl comprador pierde la señal si desiste. El vendedor devuelve el doble si es él quien se echa atrás. Permite a ambas partes desligarse del contrato pagando esta penalización, sin obligación de ir a juicio.
Arras confirmatorias
Más vinculanteLa señal no es una penalización de salida: es un anticipo del precio. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o pedir daños y perjuicios. No hay salida sencilla.
Arras penales
Menos frecuenteCombina elementos de las otras dos. Se puede exigir el cumplimiento del contrato Y la penalización económica a la vez. Es la opción más dura para quien incumple.
Cómo funciona el contrato de arras paso a paso
Una vez que vendedor y comprador acuerdan el precio, el proceso habitual es este:
Negociación del precio y condiciones
Se acuerda el precio final, qué muebles o instalaciones se incluyen, la fecha estimada de escritura, y la cantidad de la señal (normalmente entre el 5% y el 10% del precio).
Redacción del contrato
Lo puede redactar cualquiera, pero conviene que lo revise un abogado. Debe especificar el tipo de arras, el importe de la señal, el plazo para la escritura, y qué pasa si la hipoteca se deniega.
Firma y entrega de la señal
Se firma por ambas partes y el comprador entrega la señal, habitualmente mediante transferencia bancaria o cheque bancario. Guarda siempre el justificante.
Período de espera hasta la escritura
Ambas partes preparan su parte: el comprador gestiona la hipoteca, el vendedor prepara la documentación (nota simple actualizada, certificado de deudas de comunidad, IBI al corriente, etc.).
Firma de la escritura ante notario
Se descuenta la señal del precio final. Si todo va bien, este día cambia la propiedad. La señal se convierte en parte del pago.
Qué debe incluir obligatoriamente el contrato
Un contrato de arras sin estos elementos puede ser impugnable o crear confusión sobre las condiciones de penalización:
Identificación completa de ambas partes
DNI, nombre completo y domicilio de vendedor y comprador.
Descripción exacta del inmueble
Dirección completa, referencia catastral, superficie en m², y qué se incluye (garaje, trastero, muebles).
Precio total acordado
El importe definitivo de la compraventa, sin ambigüedades.
Importe de la señal
Cuánto se entrega en este acto y cómo (transferencia, cheque bancario).
Tipo de arras
Debe especificar si son penitenciales, confirmatorias o penales. Si no se indica, la ley suele aplicar las confirmatorias.
Plazo para la escritura
Fecha límite o período máximo para firmar ante notario.
Condición hipotecaria (si aplica)
Qué pasa si el banco deniega la hipoteca. Sin esta cláusula, el comprador podría perder la señal aunque el banco le falle.
El banco me deniega la hipoteca: ¿pierdo las arras?
Depende de lo que diga el contrato. Si incluye una cláusula de condición suspensiva hipotecaria, la denegación del banco libera al comprador sin penalización — recupera la señal íntegra.
Si el contrato no incluye esta cláusula, la mayoría de abogados interpretan que el comprador pierde la señal, porque el riesgo de la financiación es suyo. Es uno de los errores más costosos en la compra de una vivienda.
⚠️ Antes de firmar
Exige siempre que el contrato incluya la condición de denegación hipotecaria si estás pendiente de aprobación bancaria. Si el vendedor se niega a incluirla, es una señal de alerta.
¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?
No hay un importe legalmente fijado, pero existe una convención de mercado muy clara:
10% del precio acordado
Standard del mercado en zonas tensionadas
3.000–10.000 EUR fijo
Más habitual en precios de hasta 200.000 EUR
5–15% según promotor
A veces se paga en varios plazos durante la construcción
Recuerda: la señal forma parte del precio final — no es un gasto extra. En la escritura pública se descuenta del precio total que pagas al vendedor.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar un piso?
No es legalmente obligatorio, pero sí muy habitual. Reservar la vivienda con arras protege al comprador de que el vendedor la venda a otra persona mientras gestiona la hipoteca. En mercados tensionados como Barcelona o Madrid, la mayoría de vendedores lo exigen.
¿Cuánto tiempo tengo para escriturar después de firmar las arras?
El plazo lo fijan las partes en el contrato. Lo habitual es entre 30 y 90 días, que es el tiempo que suele necesitar el comprador para gestionar la hipoteca. Si necesitas más tiempo, negócialo antes de firmar.
¿Se puede ampliar el plazo de las arras si la hipoteca tarda más?
Sí, pero ambas partes deben acordarlo por escrito. El vendedor no está obligado a aceptar la prórroga, aunque en la práctica suele acceder si el comprador demuestra que el banco está tramitando la hipoteca activamente.
¿Las arras tributan en el IRPF?
La señal en sí no tributa hasta que se formaliza la compraventa. Si finalmente el contrato se cancela y el comprador pierde las arras, el vendedor debe declarar ese importe como ganancia patrimonial en el IRPF. Consulta siempre con un asesor fiscal.
¿Puede el vendedor echarse atrás después de firmar las arras penitenciales?
Sí, pero debe devolver el doble de la señal recibida. Si el comprador entregó 20.000 EUR, el vendedor debe devolver 40.000 EUR. En la práctica, muchos vendedores intentan negociar una devolución menor, pero el comprador tiene derecho legal al doble.
¿Quién redacta el contrato de arras, el comprador o el vendedor?
Cualquiera puede redactarlo. Lo habitual es que lo prepare la agencia inmobiliaria o el abogado del vendedor. Sea quien sea, el comprador tiene derecho a leerlo con tiempo y modificar cláusulas antes de firmar. Se recomienda siempre revisarlo con un abogado propio.
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