Cómo vender un piso de herencia: guía completa paso a paso
Heredar un piso puede parecer una buena noticia, pero la realidad es que viene acompanada de trámites burocráticos, impuestos y, en muchos casos, tensiones familiares. Si estás en esta situación, necesitas saber exactamente qué pasos seguir, qué documentos necesitas y cuánto vas a pagar antes de poder vender la vivienda heredada.
3-12 meses
Duración media del proceso completo
5-15%
Coste fiscal sobre el valor del inmueble
6 meses
Plazo para liquidar el impuesto de sucesiones
Paso 1: Aceptar la herencia
Antes de poder vender, necesitas aceptar formalmente la herencia ante notario. Este trámite genera la escritura de aceptación de herencia, que es el documento que te convierte legalmente en propietario del inmueble.
Tienes tres opciones: aceptar la herencia de forma pura y simple (asumes todos los bienes y deudas), aceptarla a beneficio de inventario (limitas tu responsabilidad al valor de los bienes heredados) o renunciarla. Si hay hipoteca u otras deudas, la aceptación a beneficio de inventario es la opción más prudente.
Paso 2: Reunir la documentación
Para formalizar la aceptación de herencia ante notario necesitarás los siguientes documentos. Recopilarlos puede llevar entre 2 y 6 semanas, así que conviene empezar cuanto antes.
Certificado de defunción
Dónde: Registro Civil
Gratuito
Inmediato
Certificado de últimas voluntades
Dónde: Ministerio de Justicia
3,82 EUR
15 días tras el fallecimiento
Testamento (si existe)
Dónde: Notaría donde se otorgó
30-60 EUR (copia autorizada)
Variable
Declaración de herederos ab intestato (si no hay testamento)
Dónde: Notaría
200-300 EUR
1-2 meses
Nota simple del inmueble
Dónde: Registro de la Propiedad
9,02 EUR
24-48 horas
Escritura de propiedad del fallecido
Dónde: Notaría o archivos familiares
Variable
Variable
Referencia catastral y valor catastral
Dónde: Sede electrónica del Catastro
Gratuito
Inmediato
Certificado de saldo bancario (fecha de fallecimiento)
Dónde: Entidad bancaria
Gratuito o hasta 50 EUR
1-2 semanas
Paso 3: Pagar los impuestos de la herencia
Existen dos impuestos principales que debes liquidar antes de poder inscribir la vivienda a tu nombre y venderla: el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal.
Impuesto de sucesiones por comunidades
Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que la cantidad que pagas varía enormemente según dónde estuviera empadronado el fallecido. Las diferencias pueden ser de decenas de miles de euros.
| Comunidad Autónoma | Bonificación (hijos/cónyuge) | Coste aprox. (herencia 300.000 EUR) |
|---|---|---|
| Madrid | 99% | Menos de 500 EUR |
| Andalucía | 99% (hasta 1M EUR) | Menos de 500 EUR |
| Cataluña | Variable (reducciones) | 5.000-15.000 EUR |
| Comunidad Valenciana | 50-75% | 3.000-10.000 EUR |
| Castilla y León | 99% | Menos de 500 EUR |
| País Vasco | Exención hasta 400.000 EUR | 0 EUR (si no supera) |
| Asturias | Reducción limitada | 15.000-30.000 EUR |
Madrid
Bonif: 99%
< 500 EUR
Andalucía
Bonif: 99%
< 500 EUR
Cataluña
Bonif: Variable
5.000-15.000 EUR
C. Valenciana
Bonif: 50-75%
3.000-10.000 EUR
Castilla y León
Bonif: 99%
< 500 EUR
País Vasco
Bonif: Exención
0 EUR
Asturias
Bonif: Limitada
15.000-30.000 EUR
Plusvalía municipal
Además del impuesto de sucesiones, deberás pagar la plusvalía municipal al ayuntamiento donde se ubique el inmueble. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6 meses si lo solicitas antes). El importe depende del valor catastral del suelo, los anos de tenencia del fallecido y los coeficientes del municipio.
Ejemplo: un piso en Barcelona con valor catastral del suelo de 80.000 EUR, tenido durante 15 anos, puede generar una plusvalía municipal de entre 2.000 y 4.000 EUR aproximadamente.
Paso 4: Inscribir la vivienda a tu nombre
Una vez firmada la escritura de aceptación de herencia y pagados los impuestos, debes inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Sin este paso, no podrás vender legalmente la vivienda, ya que el comprador (y su banco, si pide hipoteca) necesitan que el inmueble figure a tu nombre en el Registro.
El coste de la inscripción registral depende del valor del inmueble y suele oscilar entre200 y 600 EUR. El plazo habitual es de 15 días hábiles.
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Vender un piso heredado entre hermanos
Cuando varios hermanos heredan un piso, se genera una situación de proindiviso: todos son copropietarios y ninguno puede vender sin el acuerdo de los demás. Esta situación es una de las más frecuentes y, desafortunadamente, una de las que más conflictos genera.
Opción 1: Vender el piso y repartir
La solución más limpia. Todos los herederos acuerdan vender y se reparten el dinero según su porcentaje de herencia. Requiere unanimidad.
Opción 2: Un heredero compra al resto
Uno de los hermanos se queda el piso y paga a los demás su parte. Se formaliza como extinción de condominio, con un coste fiscal mucho menor que una compraventa.
Opción 3: División judicial
Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la división de la cosa común. Es lento (1-2 anos) y costoso (abogado + procurador).
Opción 4: Vender tu parte
Puedes vender tu parte indivisa a un tercero, pero el precio será muy inferior (30-50% menos) porque pocos compradores quieren entrar en un proindiviso.
Costes totales: ejemplo práctico
Para un piso heredado valorado en 250.000 EUR en Barcelona, heredado por un hijo único del progenitor fallecido:
Impuesto de sucesiones (Cataluña)
8.500 EUR
Plusvalía municipal
3.200 EUR
Notaría (aceptación de herencia)
800 EUR
Registro de la Propiedad
400 EUR
Gestoría
500 EUR
Certificados varios
100 EUR
Total costes herencia
13.500 EUR
A estos costes se sumarán los gastos propios de la venta (IRPF por la ganancia patrimonial, certificado energético, etc.). Consulta nuestra guía de costes de venta.
Plazos: cuánto tarda todo el proceso
Recopilar documentación
2-6 semanas
Escritura de aceptación de herencia (notaría)
1-3 semanas
Liquidar impuesto de sucesiones
1-2 semanas
Liquidar plusvalía municipal
1-2 semanas
Inscripción en el Registro de la Propiedad
15 días hábiles
Poner a la venta y vender (mercado tradicional)
3-9 meses
Poner a la venta y vender (venta rápida Indole)
1-3 semanas
Se puede vender sin escrituras
No directamente. Para vender un piso heredado necesitas la escritura de aceptación de herencia inscrita en el Registro. Sin embargo, si has perdido las escrituras originales de la compra del fallecido, puedes solicitar una copia autorizada en la notaría donde se firmaron o una nota simple en el Registro de la Propiedad que acredite la titularidad.
En casos más complejos (inmuebles sin escritura, construcciones antiguas no registradas), será necesario un expediente de dominio o un acta de notoriedad. Estos procedimientos pueden alargarse varios meses y requieren asesoramiento legal especializado.
Preguntas frecuentes
Puedo vender el piso heredado antes de aceptar la herencia
No. Legalmente no eres propietario hasta que aceptas la herencia ante notario, pagas los impuestos correspondientes e inscribes la propiedad a tu nombre en el Registro. Solo entonces puedes otorgar una escritura de compraventa válida.
Cuánto tiempo tengo para pagar el impuesto de sucesiones
El plazo es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento. Puedes solicitar una prórroga de otros 6 meses si lo haces dentro de los primeros 5 meses. Pasado el plazo, se aplican recargos e intereses de demora.
Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender
Si todos son copropietarios y uno se niega a vender, los demás pueden solicitar judicialmente la división de la cosa común. El juez ordenará la venta en subasta pública, lo que suele resultar en un precio inferior al del mercado. Por eso siempre es mejor intentar negociar un acuerdo.
Tengo que pagar IRPF además del impuesto de sucesiones
Sí, pero en momentos diferentes. El impuesto de sucesiones se paga al heredar. El IRPF se paga solo si vendes el piso por más del valor declarado en la herencia. Es decir, tu precio de adquisición a efectos fiscales es el valor que declaraste en el impuesto de sucesiones.
Puedo vender si la vivienda tiene cargas o hipoteca
Sí, pero primero debes cancelar o subrogar las cargas. Si el fallecido tenía hipoteca, esta pasa a los herederos. Puedes cancelarla con tus fondos, con los del comprador (descontándolo del precio) o subrogando la hipoteca al comprador si el banco lo acepta.
Si ya tienes la herencia resuelta y quieres vender, consulta la documentación que necesitas y los gastos que tendrás al vender. Si prefieres evitar meses de espera, en Indole te hacemos una oferta directa en minutos.
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